Un point et la rose

Nous nous sommes donc retrouvés ce Mardi 18 mars au soir pour cette troisième réunion.

J’avoue avoir eu très peur car arrivant en retard, comme malheureusement à mon habitude, je suis tombé au milieu de la présentation d’une partie des objectifs de la réunion.

Nous allions nous “amuser” à estimer le nombre de logements constructibles sur un terrain comme si nous étions des entrepreneurs.

Nom de Dieu ! Les organisateurs étaient ils démasqués ? Participions nous à l’objectif de constructionnite aiguë de la Mairie ?

Je ne serais rassuré que plus tard au cours de la réunion mais le début me foutu la frousse bien qu’il soit très instructif.

Nous nous sommes donc “amusés” sur quatre exemples.

Exemple 1 : la résidence Genovia

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Combien de logements peut on y faire ?

Alors :
La parcelle occupe 23 334 m².

Nous avons droit à 40 % de surface au sol constructible selon le PLU¹ soit environ 9000 m².

Les bâtiments existants occupent 5002 m². Il reste donc environ 4000 m² constructible au sol.

Etant donné que l’on a droit à trois étages, rez de chaussée compris, on peut construire environ 13 000 m².

On compte 85 m² par habitation comme c’est le cas habituellement dans l’estimation des terrains. Il faut aussi compter les places de parking qui prennent chacune 25 m² au sol et il en faut une par habitation. On peut donc estimer rapidement à 100 logements sur le terrain.

En estimant le logement à 180 000 €, on peut compter la vente totale de l’ordre de 18 000 000 d’euros pour l’ensemble.

Exemple 2 : Le fameux terrain bel air.

Il est situé au 5 rue Georges Pompidou.

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La surface est de 9222 m².

On a toujours droit à 40 % de surface au sol : 9222 * 0,4 = 3688 m².

Surface totale constructible : 3688 * 3 = 11064

On estime donc le nombre de logements à 130.

Soit un terrain d’une “valeur” de 23 millions d’euros. J’y reviendrai.

Exemple 3 : La résidence du bois d’arcy.

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Je vous passe les calculs mais on arrive à 75- 100 logements soit environ 18 millions d’euros.

Exemple 4 : Le chemin des tulipes.

Argh ! Je ne le trouve pas sur la carte. Il est constitué de nombreuses parcelles de 300 m² avec une habitation chacun. Après calcul, on peut y construire 11 logements.

Du réel objectif

L’objectif était d’expliquer que sur Talence, une ville pourtant bien dense il était encore possible de densifier le nombre de logements.

M. Leuret s’est bien entendu défendu de l’idée que cette densification soit l’objectif de la Mairie. C’était juste un exercice permettant de mettre en oeuvre le PLU et de comprendre certaines logiques.

Les membres de l’atelier se sont justement inquiétés de la constructionnite aiguë de la Mairie et il nous fallut un long moment pour expurger les peurs de deux dames. Vu les expériences du passé, le petit jeu de construction virtuel auquel nous venions de nous amuser, elles mirent en doute très sérieusement l’objectif de l’atelier.

Il fallu nous y mettre à plusieurs pour leur indiquer que les conclusions données par l’atelier seraient libres et que donc nous nous pouvions parfaitement écrire noir sur blanc que nous étions contre une densification du quartier.

Justement, en parlant de cela les estimations de prix de vente ont certes été faites pendant l’atelier mais pas à l’initiative de nos organisateurs. Cela est venu des membres. Le terrain rue Georges Pompidou pourrait être vendu une fois un ou des immeubles construits 23 millions d’euros. Il faudrait certes soustraire l’achat du terrain, le prix des travaux etc… mais on voit bien que les bénéfices seraient en millions d’euros. Ceci explique les avidités qu’il peut créer. Avidités auquel je pense la Mairie a bien du mal à résister.

Mais il y a d’autres voies à explorer et cela concernait la deuxième partie de l’atelier.

1. pour le PLU se référer à mon article précédent ici [↩]

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